12月12日至13日，與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議套開(kāi)的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議，同樣只字未提房地產(chǎn)調(diào)控，把城鎮(zhèn)化建設(shè)的核心都交還給市場(chǎng)。
“以人口城鎮(zhèn)化為核心，以提高城市綜合承載力為支撐，以城市群為主體形態(tài)，以推進(jìn)公平公正的制度改革為保證。”國(guó)際金融論壇城鎮(zhèn)化研究中心主任易鵬如是概括城鎮(zhèn)化內(nèi)涵。
作為中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議的列席參與者，全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)黨組書(shū)記、央行原行長(zhǎng)戴相龍注意到，會(huì)議定調(diào)將引發(fā)城鎮(zhèn)化的系列裂變。其中，城鎮(zhèn)化中區(qū)域布局的優(yōu)化，將引導(dǎo)房企調(diào)整戰(zhàn)略布局和產(chǎn)品定位。對(duì)房企而言，其中有機(jī)遇，更有挑戰(zhàn)。
自然生長(zhǎng)，因地制宜
中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議公報(bào)中，最大的亮點(diǎn)在于“否定了過(guò)去大拆大建、人為造城的思路”。
公報(bào)提到，城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路。但同時(shí)又提及，城鎮(zhèn)化是一個(gè)自然歷史過(guò)程，“不能靠行政命令層層加碼、級(jí)級(jí)考核，不要急于求成、拔苗助長(zhǎng)”。
會(huì)議要求，要穩(wěn)步提高戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化水平；大力提高城鎮(zhèn)土地利用效率、城鎮(zhèn)建成區(qū)人口密度；要以人為本，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化；要把城市群作為主體形態(tài)，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)合理分工、功能互補(bǔ)、協(xié)同發(fā)展；要盡可能減少對(duì)自然的干擾和損害，節(jié)約集約利用土地、水、能源等資源。
會(huì)議特別強(qiáng)調(diào)了推進(jìn)城鎮(zhèn)化，要“注意處理好市場(chǎng)和政府的關(guān)系，既堅(jiān)持使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，又更好地發(fā)揮政府在創(chuàng)造制度環(huán)境、編制發(fā)展規(guī)劃、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、提供公共服務(wù)、加強(qiáng)社會(huì)治理等方面的職能”。這說(shuō)明，本屆政府力圖用市場(chǎng)的方式，促進(jìn)城鎮(zhèn)化的“自然生長(zhǎng)”，而非“拔苗助長(zhǎng)”，制造人為的城鎮(zhèn)化。
與此同時(shí)，會(huì)議還明確“中央制定大政方針、確定城鎮(zhèn)化總體規(guī)劃和戰(zhàn)略布局，地方則從實(shí)際出發(fā)，貫徹落實(shí)總體規(guī)劃，制定相應(yīng)規(guī)劃，創(chuàng)造性開(kāi)展建設(shè)和管理工作”。其中中央制定大政方針，地方“創(chuàng)造性”開(kāi)展建設(shè)和管理工作，更是清晰地表明，中央有意將“一刀切”式的宏觀調(diào)控摒棄的決心。
在公報(bào)中，“因地制宜”一詞出現(xiàn)了兩次，這與過(guò)去要求地方完全服從“一刀切”式的方法形成了鮮明的對(duì)比。
“以人為本、順勢(shì)而為、協(xié)調(diào)發(fā)展是城鎮(zhèn)化的三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。”曾在天津擔(dān)任市長(zhǎng)5年的戴相龍對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)深有體會(huì)。“城鎮(zhèn)化建設(shè)要統(tǒng)一規(guī)劃，同時(shí)要針對(duì)大城市、中等城市、小城市和城鎮(zhèn)的不同特點(diǎn)進(jìn)行建設(shè)。最重要的是抓好規(guī)劃，解決好城市定位、產(chǎn)業(yè)集聚、現(xiàn)代交通、社會(huì)發(fā)展和生態(tài)環(huán)境等重大問(wèn)題。”
如果中央城鎮(zhèn)化會(huì)議提及的政策能夠落實(shí)，對(duì)于不再受限于“調(diào)控政策一刀切”的房地產(chǎn)企業(yè)是利好消息。房企可以根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)主動(dòng)應(yīng)對(duì)，有效配置資源，長(zhǎng)期有序地進(jìn)行企業(yè)規(guī)劃和發(fā)展，不必?fù)?dān)心突如其來(lái)的宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)造成的沖擊，對(duì)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)的變數(shù)。
機(jī)遇：房地產(chǎn)的長(zhǎng)期動(dòng)力
“勞動(dòng)力從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，這部分人一定需要住房，對(duì)房地產(chǎn)的需求一定會(huì)越來(lái)越大。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家林毅夫認(rèn)為，城鎮(zhèn)化過(guò)程中，房地產(chǎn)一定是一個(gè)非常重要的支柱產(chǎn)業(yè)。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，會(huì)帶來(lái)更多的住房需求，包括自住和改善性需求以及園區(qū)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和老年住區(qū)建設(shè)等。
從短期來(lái)看，“減少工業(yè)用地，適當(dāng)增加生活用地特別是居住用地”將促進(jìn)一二線城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的加速發(fā)展。2014年，房地產(chǎn)發(fā)展仍將火熱，但隨著供應(yīng)量增加和保障性住房的增加，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅可能會(huì)得到控制。
在這一背景下，未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展也將與城鎮(zhèn)化緊密結(jié)合。湖北九州通置業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)張仁天告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，在新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中，現(xiàn)代鄉(xiāng)村型、園區(qū)開(kāi)發(fā)型、旅游導(dǎo)向型、產(chǎn)城融合型，不同的城市按照不同的分類(lèi)，有不同的發(fā)展途徑。
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示，對(duì)于一二線城市，要盤(pán)活存量土地，增加土地供應(yīng)，緩解緊張供求；對(duì)于三四線城市，要適當(dāng)收緊土地指標(biāo)，防止由于土地供應(yīng)量偏大導(dǎo)致供大于求的“鬼城”“空城”現(xiàn)象。對(duì)于一線城市、核心城市及其周邊的中小城市，可以統(tǒng)籌用地，促使區(qū)域產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)一體化，充分發(fā)揮區(qū)域內(nèi)中心城市與周邊衛(wèi)星城的互惠互利作用。
從長(zhǎng)期來(lái)看，中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議確認(rèn)了二三線城市是打造新型城鎮(zhèn)化的突破口。此外，以城市群為軸心的城鎮(zhèn)化發(fā)展路線已明晰，城市群目標(biāo)定位基本明確。據(jù)了解，城市群建設(shè)有三個(gè)層次：一是已基本建成的11個(gè)城市群，二是正在建設(shè)的14個(gè)城市群，三是7個(gè)潛在城市群。
中國(guó)社科院估算結(jié)果表明，到2020年前和2030年前全國(guó)需要市民化的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口總量將分別達(dá)到3億和3.9億。而聯(lián)合國(guó)開(kāi)發(fā)計(jì)劃署發(fā)布的《2013中國(guó)人類(lèi)發(fā)展報(bào)告》預(yù)測(cè)，到2030年，中國(guó)將新增3.1億城市居民，城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到70%。
此舉表明，在二三線城市以及未來(lái)城市群中，城鎮(zhèn)化將給房地產(chǎn)帶來(lái)10年~20年的發(fā)展機(jī)遇期。
房企內(nèi)部及外部的雙重挑戰(zhàn)
城鎮(zhèn)布局的優(yōu)化，城市群的協(xié)調(diào)發(fā)展，將帶來(lái)房企區(qū)域布局和產(chǎn)品定位的變化。一位不愿具名的房企高管對(duì)記者表示，一線開(kāi)發(fā)企業(yè)將進(jìn)一步擴(kuò)大全國(guó)化布局，尤其是將加大在一二線城市的競(jìng)爭(zhēng)。“三四線城市將會(huì)隨著產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、人口導(dǎo)入以及基礎(chǔ)設(shè)施投入吸引更多開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)駐。全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣尤其具有發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;在上述人士看來(lái)，已經(jīng)進(jìn)行全國(guó)化擴(kuò)張的開(kāi)發(fā)企業(yè)，很多會(huì)以現(xiàn)有進(jìn)駐城市布點(diǎn)為中心向周邊輻射。
“未來(lái)房企的角色不僅是蓋好房子，還要管客戶(hù)過(guò)好日子。”在綠城房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理柴宏達(dá)看來(lái)，傳統(tǒng)以住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓等物理空間為主要產(chǎn)品的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，將逐步轉(zhuǎn)向在此基礎(chǔ)上針對(duì)人的服務(wù)和持續(xù)運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)構(gòu)建。
但此次轉(zhuǎn)型機(jī)遇，也對(duì)房企提出了挑戰(zhàn)。“集中表現(xiàn)為土地利用的集約化，項(xiàng)目建設(shè)的節(jié)能環(huán)保、園區(qū)與生態(tài)建設(shè)相融合，特別是要摒棄過(guò)去單純建設(shè)而不考慮或者很少考慮建設(shè)之后人的集聚與產(chǎn)業(yè)的集聚相結(jié)合的做法，賦予園區(qū)以持續(xù)的生命和集聚能力。我個(gè)人比較看好新型養(yǎng)生、休閑、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以及充分挖掘利用本土特色、完善服務(wù)設(shè)施、提升服務(wù)品位的 ‘活著的’新型度假及旅游產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。”柴宏達(dá)說(shuō)。
在宏觀方面，城鎮(zhèn)化的政策及配套政策能否順利落地，如何得到有效執(zhí)行，目前尚無(wú)成功經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。
其次是資金問(wèn)題。中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)高級(jí)研究員管清友認(rèn)為，中長(zhǎng)期之內(nèi)城鎮(zhèn)化的融資如何與當(dāng)前面臨的地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)協(xié)調(diào)好，是一個(gè)很?chē)?yán)肅的問(wèn)題。
最后，未來(lái)干部政績(jī)考核不再唯GDP論英雄，地方負(fù)債也被納入考核范圍，但這是否能夠管住這種體制性的問(wèn)題還有待觀察。
