中國工商銀行商品房開發(fā)貸款管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為支持房地產業(yè)的發(fā)展，促進城鎮(zhèn)住房制度改革，規(guī)范工商銀行商品房開發(fā)貸款管理，維護借貸雙方的合法權益，保障信貸資產的安全，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國擔保法》、《貸款通則》等有關法律法規(guī)，制定本辦法。
第二條 商品房開發(fā)貸款（以下簡稱貸款）系指貸款人向借款人發(fā)放的用于商品房及其配套設施建設的貸款。
第三條 發(fā)放商品房開發(fā)貸款必須符合國家的方針政策，遵守國家法律法規(guī)，堅持效益性、安全性和流動性的經(jīng)營原則。
第四條 本辦法適用于中國工商銀行所轄分支機構辦理的商品房開發(fā)貸款。
第二章 借款人條件
第五條 借款人應當是經(jīng)工商行政管理機關（或主管機關）核準登記的企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟組織。
第六條 借款人向銀行申請商品房開發(fā)貸款，應符合以下基本條件：
�。ㄒ唬┯蟹ㄈ藸I業(yè)執(zhí)照或有權部門批準設立的證明文件、建設部門核準的資質證明；
�。ǘ┙�(jīng)營管理制度健全，財務狀況良好；
�。ㄈ┬庞昧己�，具有按期償還貸款本息的能力；
�。ㄋ模┯匈J款證，并在工行開立基本帳戶或一般帳戶；
�。ㄎ澹┙�(jīng)工商行政管理部門核準登記并辦理年檢手續(xù)；
�。┯匈J款人認可的有效擔保；
�。ㄆ撸┵J款項目已納入國家或地方建設開發(fā)計劃，其立項文件合法、完整、真實、有效；
�。ò耍┙杩钊艘呀�(jīng)取得《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工證》；
�。ň牛┵J款項目實際用途與項目規(guī)劃相符，符合當?shù)厥袌龅男枨�，有�?guī)范的可行性研究報告；
�。ㄊ┵J款項目工程預算報告合理真實；
�。ㄊ唬┙杩钊擞媱澩度速J款項目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投人項目建設；
�。ㄊ┢髽I(yè)信用等級和風險度符合貸款人的要求；
�。ㄊ┵J款人規(guī)定的其他條件。
第三章 貸款種類
第七條 商品房開發(fā)貸款有以下幾種：
�。ㄒ唬┳》块_發(fā)貸款，系指用于建造商品住房的貸款。
�。ǘ┥虡I(yè)用房開發(fā)貸款，系指用于建造符合國家規(guī)定的商業(yè)性用房的貸款。
�。ㄈ┢渌唐贩块_發(fā)貸款，系指用于商品房必要的配套設施建設貸款。
第四章 貸款期限和利率
第八條 貸款期限一般不超過3年。
第九條 貸款利率按照中國人民銀行有關規(guī)定執(zhí)行。
第五章 貸款方式
第十條 商品房開發(fā)貸款采取擔保貸款的方式：
（一）抵押貸款，系指以借款人或第三人的財產作為抵押物發(fā)放的貸款。
（二）質押貸款，系指以借款人或第三人的動產或權利作為質物發(fā)放的貸款。
�。ㄈ┍ＷC貸款，系指以第三人承諾在借款人不能償還貸款時，按約定承擔連帶責任而發(fā)放的貸款。
第六章 貸款程序
第十一條 借款人申請借款時，應首先填寫《借款申請書》，并按貸款人提出的貸款條件和要求提供有關資料。
第十二條 貸款人受理借款人申請后，應按銀行規(guī)定程序，指定調查人員調查借款人是否符合貸款條件；核實抵押物、質物、保證人情況；對工程項目的可行性和概預算情況進行評估，測定貸款的風險度；提出貸與不貸、貸款額度、期限、利率和擔保方式等意見。
第十三條 銀行審查人員應當對調查人員提供的調查報告、評估報告及所依據(jù)的資料、文件進行審查核實，提出審查意見。
第十四條 在調查、審查的基礎上，由銀行有權人審批貸款。商品房開發(fā)貸款的審批權限，按照總行頒布的有關中長期貸款授權規(guī)定執(zhí)行。
第十五條 貸款人同意貸款的，應當根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定與借款人簽訂《借款合同》，并依據(jù)有關法律法規(guī)和《中國工商銀行貸款擔保管理辦法》的規(guī)定，嚴格審查擔保的合法性、有效性和可靠性，并辦理有關手續(xù)。
第十六條 借款人取得貸款之前，借款人應為貸款項目辦理有效的建筑工程保險；以房屋作為貸款抵押的，借款人在償還全部貸款本息之前，應當逐年按不低于抵押金額的投保金額向保險公司辦理房屋意外災害保險，投保期至少要長于借款期半年。保險合同中要明確貸款人為保險的第一受益人。
第十七條 貸款發(fā)放時，貸款人應根據(jù)項目進度情況，分期、分批將貸款劃入借款人帳戶。
第十八條 貸款發(fā)放后，貸款人應對借款人執(zhí)行借款合同情況、貸款使用情況及借款人的經(jīng)營情況進行跟蹤調查和檢查，并建立貸款臺帳。借款人應按月或按季向貸款人報送有關項目進度、貸款使用情況以及單位財務狀況的報表和資料；項目竣工后，應向貸款人提交工程決算報告。
第十九條 借款人在借款合同履行期內出現(xiàn)下列情況之一時，必須事先通知貸款人或征得貸款人同意。
（一）法人及法定代表人變更；
�。ǘ┍ＷC人失去保證資格、能力；
�。ㄈ⿹Ｎ锇l(fā)生不利于貸款人的變化；
�。ㄋ模┊a權變動或重要財產被處置；
�。ㄎ澹┙�(jīng)營方式及經(jīng)營范圍有調整；
（六）項目實施進度或資金使用計劃有重大調整；
�。ㄆ撸┙�(jīng)營場所遷移；
（八）影響貸款人權益的其他重要變動。
第二十條 借款人要求提前還款，須事先通知貸款人，并征得貸款人同意。
第二十一條 借款人應當按照借款合同規(guī)定按時、足額歸還貸款本息。貸款人也可按合同約定從借款人賬戶中直接扣收。借款人不能按期歸還貸款的，可以在貸款到期日之前，向貸款人申請貸款展期。申請保證貸款、抵押貸款、質押貸款展期的，還應當由保證人、抵押人、出質人出具書面同意證明。另有約定的，按照約定執(zhí)行。
借款人未申請展期或申請展期未得到批準，其貸款從到期日次日起轉入逾期貸款賬戶管理。
第二十二條 借款人項目完工后，貸款人要參與工程驗收和決算審查。
第二十三條 貸款人應為借款人建立貸款檔案，準確及時完整地收集、整理、保存與貸款項目有關的資料、報表、圖片、調查報告及借款人的資信等情況。
第七章 債權保護
第二十四條 借款人在申請和使用貸款時不得有下列行為：
（一）向貸款人提供虛假或者隱瞞重要事實的資產負債表、損益表等資料；
�。ǘ┎蝗鐚嵪蛸J款人提供其所有開戶行、賬號等資料；
�。ㄈ┪唇�(jīng)貸款人同意，擅自改變貸款用途；
�。ㄋ模┡灿觅J款從事股本權益性投資及從事有價證券、期貨等方面的投機經(jīng)營；
�。ㄎ澹┡灿觅J款從事房地產投機；
�。┎话础督杩詈贤芬�(guī)定償還貸款本息；
�。ㄆ撸┨兹≠J款相互借貸牟取非法收人；
�。ò耍┚芙^接受貸款人對其信貸資金使用情況和房地產經(jīng)營、財務活動的監(jiān)督；
�。ň牛┪唇�(jīng)貸款人同意將已設定抵押權的財產和權益拆遷、出租、出售、轉讓、饋贈或再抵押；
�。ㄊ┏樘映鲑Y，隱匿、私分、違法出讓、不合理低價變賣財產，影響貸款的安全；
�。ㄊ唬┦褂觅J款從事違反國家政策和法律的活動；
（十二）影響貸款人權益的其他行為。
第二十五條 借款人有第二十四條所列行為之一時，貸款人可以采取下列一種或數(shù)種處置措施：
（一）停止支付借款人尚未使用的貸款并提前收回部分或全部貸款；
（二）按規(guī)定罰息；
（三）提前依法追索保證人，清償貸款本息；
�。ㄋ模┨崆耙婪ㄌ幹玫盅何铩①|物，清償貸款本息；
�。ㄎ澹┮婪ㄉ暾埥杩钊似飘a還債；
（六）貸款人認為可以采取的其他處置方式。
第八章 附則
第二十六條 建筑、安裝企業(yè)貸款和一般性委托貸款中的經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款遵照本辦法執(zhí)行。
第二十七條 各一級、準一級分行可制定實施細則，并報總行住房信貸部備案。
第二十八條 本辦法由中國工商銀行制定、解釋和修改。
第二十九條 本辦法印發(fā)之日起施行。
1998年7月24日
第一章 總則
第一條 為支持房地產業(yè)的發(fā)展，促進城鎮(zhèn)住房制度改革，規(guī)范工商銀行商品房開發(fā)貸款管理，維護借貸雙方的合法權益，保障信貸資產的安全，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國擔保法》、《貸款通則》等有關法律法規(guī)，制定本辦法。
第二條 商品房開發(fā)貸款（以下簡稱貸款）系指貸款人向借款人發(fā)放的用于商品房及其配套設施建設的貸款。
第三條 發(fā)放商品房開發(fā)貸款必須符合國家的方針政策，遵守國家法律法規(guī)，堅持效益性、安全性和流動性的經(jīng)營原則。
第四條 本辦法適用于中國工商銀行所轄分支機構辦理的商品房開發(fā)貸款。
第二章 借款人條件
第五條 借款人應當是經(jīng)工商行政管理機關（或主管機關）核準登記的企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟組織。
第六條 借款人向銀行申請商品房開發(fā)貸款，應符合以下基本條件：
�。ㄒ唬┯蟹ㄈ藸I業(yè)執(zhí)照或有權部門批準設立的證明文件、建設部門核準的資質證明；
�。ǘ┙�(jīng)營管理制度健全，財務狀況良好；
�。ㄈ┬庞昧己�，具有按期償還貸款本息的能力；
�。ㄋ模┯匈J款證，并在工行開立基本帳戶或一般帳戶；
�。ㄎ澹┙�(jīng)工商行政管理部門核準登記并辦理年檢手續(xù)；
�。┯匈J款人認可的有效擔保；
�。ㄆ撸┵J款項目已納入國家或地方建設開發(fā)計劃，其立項文件合法、完整、真實、有效；
�。ò耍┙杩钊艘呀�(jīng)取得《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工證》；
�。ň牛┵J款項目實際用途與項目規(guī)劃相符，符合當?shù)厥袌龅男枨�，有�?guī)范的可行性研究報告；
�。ㄊ┵J款項目工程預算報告合理真實；
�。ㄊ唬┙杩钊擞媱澩度速J款項目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投人項目建設；
�。ㄊ┢髽I(yè)信用等級和風險度符合貸款人的要求；
�。ㄊ┵J款人規(guī)定的其他條件。
第三章 貸款種類
第七條 商品房開發(fā)貸款有以下幾種：
�。ㄒ唬┳》块_發(fā)貸款，系指用于建造商品住房的貸款。
�。ǘ┥虡I(yè)用房開發(fā)貸款，系指用于建造符合國家規(guī)定的商業(yè)性用房的貸款。
�。ㄈ┢渌唐贩块_發(fā)貸款，系指用于商品房必要的配套設施建設貸款。
第四章 貸款期限和利率
第八條 貸款期限一般不超過3年。
第九條 貸款利率按照中國人民銀行有關規(guī)定執(zhí)行。
第五章 貸款方式
第十條 商品房開發(fā)貸款采取擔保貸款的方式：
（一）抵押貸款，系指以借款人或第三人的財產作為抵押物發(fā)放的貸款。
（二）質押貸款，系指以借款人或第三人的動產或權利作為質物發(fā)放的貸款。
�。ㄈ┍ＷC貸款，系指以第三人承諾在借款人不能償還貸款時，按約定承擔連帶責任而發(fā)放的貸款。
第六章 貸款程序
第十一條 借款人申請借款時，應首先填寫《借款申請書》，并按貸款人提出的貸款條件和要求提供有關資料。
第十二條 貸款人受理借款人申請后，應按銀行規(guī)定程序，指定調查人員調查借款人是否符合貸款條件；核實抵押物、質物、保證人情況；對工程項目的可行性和概預算情況進行評估，測定貸款的風險度；提出貸與不貸、貸款額度、期限、利率和擔保方式等意見。
第十三條 銀行審查人員應當對調查人員提供的調查報告、評估報告及所依據(jù)的資料、文件進行審查核實，提出審查意見。
第十四條 在調查、審查的基礎上，由銀行有權人審批貸款。商品房開發(fā)貸款的審批權限，按照總行頒布的有關中長期貸款授權規(guī)定執(zhí)行。
第十五條 貸款人同意貸款的，應當根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定與借款人簽訂《借款合同》，并依據(jù)有關法律法規(guī)和《中國工商銀行貸款擔保管理辦法》的規(guī)定，嚴格審查擔保的合法性、有效性和可靠性，并辦理有關手續(xù)。
第十六條 借款人取得貸款之前，借款人應為貸款項目辦理有效的建筑工程保險；以房屋作為貸款抵押的，借款人在償還全部貸款本息之前，應當逐年按不低于抵押金額的投保金額向保險公司辦理房屋意外災害保險，投保期至少要長于借款期半年。保險合同中要明確貸款人為保險的第一受益人。
第十七條 貸款發(fā)放時，貸款人應根據(jù)項目進度情況，分期、分批將貸款劃入借款人帳戶。
第十八條 貸款發(fā)放后，貸款人應對借款人執(zhí)行借款合同情況、貸款使用情況及借款人的經(jīng)營情況進行跟蹤調查和檢查，并建立貸款臺帳。借款人應按月或按季向貸款人報送有關項目進度、貸款使用情況以及單位財務狀況的報表和資料；項目竣工后，應向貸款人提交工程決算報告。
第十九條 借款人在借款合同履行期內出現(xiàn)下列情況之一時，必須事先通知貸款人或征得貸款人同意。
（一）法人及法定代表人變更；
�。ǘ┍ＷC人失去保證資格、能力；
�。ㄈ⿹Ｎ锇l(fā)生不利于貸款人的變化；
�。ㄋ模┊a權變動或重要財產被處置；
�。ㄎ澹┙�(jīng)營方式及經(jīng)營范圍有調整；
（六）項目實施進度或資金使用計劃有重大調整；
�。ㄆ撸┙�(jīng)營場所遷移；
（八）影響貸款人權益的其他重要變動。
第二十條 借款人要求提前還款，須事先通知貸款人，并征得貸款人同意。
第二十一條 借款人應當按照借款合同規(guī)定按時、足額歸還貸款本息。貸款人也可按合同約定從借款人賬戶中直接扣收。借款人不能按期歸還貸款的，可以在貸款到期日之前，向貸款人申請貸款展期。申請保證貸款、抵押貸款、質押貸款展期的，還應當由保證人、抵押人、出質人出具書面同意證明。另有約定的，按照約定執(zhí)行。
借款人未申請展期或申請展期未得到批準，其貸款從到期日次日起轉入逾期貸款賬戶管理。
第二十二條 借款人項目完工后，貸款人要參與工程驗收和決算審查。
第二十三條 貸款人應為借款人建立貸款檔案，準確及時完整地收集、整理、保存與貸款項目有關的資料、報表、圖片、調查報告及借款人的資信等情況。
第七章 債權保護
第二十四條 借款人在申請和使用貸款時不得有下列行為：
（一）向貸款人提供虛假或者隱瞞重要事實的資產負債表、損益表等資料；
�。ǘ┎蝗鐚嵪蛸J款人提供其所有開戶行、賬號等資料；
�。ㄈ┪唇�(jīng)貸款人同意，擅自改變貸款用途；
�。ㄋ模┡灿觅J款從事股本權益性投資及從事有價證券、期貨等方面的投機經(jīng)營；
�。ㄎ澹┡灿觅J款從事房地產投機；
�。┎话础督杩詈贤芬�(guī)定償還貸款本息；
�。ㄆ撸┨兹≠J款相互借貸牟取非法收人；
�。ò耍┚芙^接受貸款人對其信貸資金使用情況和房地產經(jīng)營、財務活動的監(jiān)督；
�。ň牛┪唇�(jīng)貸款人同意將已設定抵押權的財產和權益拆遷、出租、出售、轉讓、饋贈或再抵押；
�。ㄊ┏樘映鲑Y，隱匿、私分、違法出讓、不合理低價變賣財產，影響貸款的安全；
�。ㄊ唬┦褂觅J款從事違反國家政策和法律的活動；
（十二）影響貸款人權益的其他行為。
第二十五條 借款人有第二十四條所列行為之一時，貸款人可以采取下列一種或數(shù)種處置措施：
（一）停止支付借款人尚未使用的貸款并提前收回部分或全部貸款；
（二）按規(guī)定罰息；
（三）提前依法追索保證人，清償貸款本息；
�。ㄋ模┨崆耙婪ㄌ幹玫盅何铩①|物，清償貸款本息；
�。ㄎ澹┮婪ㄉ暾埥杩钊似飘a還債；
（六）貸款人認為可以采取的其他處置方式。
第八章 附則
第二十六條 建筑、安裝企業(yè)貸款和一般性委托貸款中的經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款遵照本辦法執(zhí)行。
第二十七條 各一級、準一級分行可制定實施細則，并報總行住房信貸部備案。
第二十八條 本辦法由中國工商銀行制定、解釋和修改。
第二十九條 本辦法印發(fā)之日起施行。
1998年7月24日
