重慶市國有建設(shè)用地使用權(quán)
供應(yīng)地價評估和價款測算細(xì)則（試行）
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)供應(yīng)地價評估和價款測算行為，根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》、《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）》、《重慶市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓管理實施辦法》及《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地出讓管理工作的通知》等土地供應(yīng)的相關(guān)規(guī)定、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我市實際，制定本細(xì)則。
第二條 本細(xì)則適用于重慶市主城區(qū)國土資源行政主管部門（以下簡稱“國土部門”）擬定土地供應(yīng)方案涉及的地價評估和價款測算，以及土地出讓后增加土地面積或建筑面積、改變土地利用條件、發(fā)生土地增值等情況需要補繳地價款的評估及價款測算。
主城區(qū)外的區(qū)縣（自治縣）國土部門應(yīng)根據(jù)本細(xì)則制定本行政區(qū)的實施辦法。
第二章 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓
第一節(jié) 基本原則
第三條 國土部門應(yīng)委托具備資質(zhì)的土地評估機構(gòu)按照國家發(fā)布的有關(guān)規(guī)定、規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范，根據(jù)擬出讓宗地的空間位置、土地面積、規(guī)劃用途、規(guī)劃建筑面積、出讓年期等條件，選取合適的評估方法并結(jié)合土地市場情況評估擬出讓土地市場參考價。
第四條 國土部門或土地出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)應(yīng)以評估的市場參考價為重要參考依據(jù)，統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)政策、土地供應(yīng)政策和土地市場運行情況，集體決策確定土地出讓起始價。
土地出讓起始價不得低于擬出讓土地所在級別基準(zhǔn)地價的70%。工業(yè)用地的出讓起始價不得低于國家及重慶市規(guī)定的工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)。
第二節(jié) 評估技術(shù)要求
第五條 土地評估機構(gòu)除遵循《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《土地利用現(xiàn)狀分類》、《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》等技術(shù)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范外，還應(yīng)符合《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》及本細(xì)則等重慶市的相關(guān)規(guī)定。
第六條 評估居住用地，應(yīng)優(yōu)先選用市場比較法、剩余法；評估商業(yè)、旅游、娛樂用地，應(yīng)優(yōu)先選用市場比較法、收益還原法。
評估整合零星土地面積、用地紅線范圍調(diào)整導(dǎo)致土地增值補繳地價款的，應(yīng)優(yōu)先選用剩余法、市場比較法、成本逼近法。
第七條 采用成本逼近法評估的，土地增值收益按不低于附錄一規(guī)定的土地增值收益率計算。對容積率低于1.5的商住用地，土地增值收益按1.5的修正系數(shù)進(jìn)行容積率修正；對加油（氣）站用地，土地增值收益按1.5的修正系數(shù)進(jìn)行用途修正。
采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估的，對容積率低于1.5的商住用地，基準(zhǔn)地價按1.2的修正系數(shù)進(jìn)行容積率修正；對加油（氣）站用地，基準(zhǔn)地價按1.2的修正系數(shù)進(jìn)行用途修正。
第八條 土地評估機構(gòu)確定建議底價時應(yīng)遵循以下要求：
（一）選用兩種評估方法的評估結(jié)果差異在30%以內(nèi)的，可以取兩種評估方法的算術(shù)平均值作為建議底價。
（二）選用兩種評估方法的評估結(jié)果差異超過30%的，應(yīng)在評估報告中分析原因，并按市場比較法（或剩余法、收益還原法）評估結(jié)果所占權(quán)重應(yīng)大于50%的原則合理確定建議底價。
（三）選用兩種評估方法的評估結(jié)果差異超過50%的，應(yīng)直接以較高的評估結(jié)果確定為建議底價。
（四）需突破上述建議底價確定原則的，土地評估機構(gòu)應(yīng)申請市土地估價行業(yè)協(xié)會組織專家論證，并在估價報告中闡明理由及專家論證意見。
第三節(jié) 容積率與建筑面積
第九條 本細(xì)則所指的容積率與建筑面積是指國土部門測算土地價款、土地評估機構(gòu)評估市場參考價的容積率與建筑面積。
第十條 經(jīng)營性用地及基準(zhǔn)地價參照商業(yè)、住宅用地供應(yīng)的土地的建筑面積按以下原則確定：
（一）對單一用途的用地，按以下原則確定建筑面積：
——土地用途全部為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地的（即《規(guī)劃條件函》中土地性質(zhì)只有商業(yè)B的情況），建筑面積全部為商業(yè)。
——土地用途全部為居住用地的（即《規(guī)劃條件函》中土地性質(zhì)只有居住R的情況），建筑面積中的商業(yè)住宅比按2∶8確定。
（二）對多種用途混合布局的用地，若規(guī)劃部門已明確各用途的規(guī)劃建筑面積的，以規(guī)劃部門明確的地塊中各用途的規(guī)劃建筑面積作為建筑面積。若規(guī)劃部門未明確地塊中各用途的規(guī)劃建筑面積的，商住混合用地的建筑面積按以下原則確定：
——以居住為主要用地性質(zhì)與其他性質(zhì)混合布局的用地（即《規(guī)劃條件函》中土地性質(zhì)居住R排在前面的情況），建筑面積中的商業(yè)住宅比按3∶7確定。
——以商業(yè)等為主要用地性質(zhì)與居住混合布局的用地（即《規(guī)劃條件函》中土地性質(zhì)商業(yè)B排在前面的情況），建筑面積中的商業(yè)住宅比按6∶4確定。
第十一條 工業(yè)用地及基準(zhǔn)地價參照工業(yè)用地供應(yīng)的土地的建筑面積按以下原則確定：
（一）規(guī)劃部門明確用地性質(zhì)為工業(yè)用地（規(guī)劃代碼M），投資行政主管部門明確產(chǎn)業(yè)類別的生產(chǎn)性工業(yè)項目的，按國土資源部發(fā)布的《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》中的容積率控制指標(biāo)下限確定建筑面積；投資行政主管部門明確為標(biāo)準(zhǔn)廠房項目的，按1.0確定容積率和建筑面積。
（二）規(guī)劃部門明確用地性質(zhì)為物流倉儲用地（規(guī)劃代碼W）、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地（規(guī)劃代碼A）、道路與交通設(shè)施用地（規(guī)劃代碼S）、公用設(shè)施用地（規(guī)劃代碼U）等基準(zhǔn)地價參照工業(yè)用地供應(yīng)的，按規(guī)劃部門確定的容積率控制指標(biāo)上限確定建筑面積。
第十二條 土地用途為加油（加氣）站等規(guī)劃部門無法明確容積率和規(guī)劃建筑面積的，按1.5確定容積率和建筑面積。
第四節(jié) 土地成本及其他規(guī)費
第十三條 新增國有建設(shè)用地（指農(nóng)民集體所有的土地經(jīng)依法征轉(zhuǎn)用后未供應(yīng)的土地）的土地成本由國土部門委托具備資質(zhì)的審計機構(gòu)審計確定。
存量國有建設(shè)用地（指上述新增國有建設(shè)用地以外的國有建設(shè)用地）的土地成本按以下原則確定：
（一）適用《國有土地上房屋征收與補償條例》實施征收拆遷安置和補償?shù)膰薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)及房屋的，土地成本由國土部門委托具備資質(zhì)的審計機構(gòu)審計確定。
（二）協(xié)議收回、收購國有建設(shè)用地使用權(quán)的，土地成本由國土部門委托具備資質(zhì)的土地評估機構(gòu)按照國家發(fā)布的有關(guān)規(guī)定、規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范，根據(jù)宗地空間位置、土地面積、原依法批準(zhǔn)的用途、原取得方式、剩余年限、現(xiàn)狀等條件，選取合適的評估方法評估確定。評估基準(zhǔn)日以國土部門委托之日為準(zhǔn)。
（三）國有空地（指存量國有建設(shè)用地中未明確土地權(quán)利人的土地）的土地成本由國土部門委托具備資質(zhì)的土地評估機構(gòu)參照周邊國有土地用途（容積率按1.5確定）的劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)評估確定。評估基準(zhǔn)日以國土部門委托之日為準(zhǔn)。
第十四條 市政府規(guī)定的征地統(tǒng)籌費、基本農(nóng)田調(diào)劑費、控規(guī)費等其他規(guī)費按有關(guān)規(guī)定測算。審計（評估）費按實際發(fā)生的費用確定。國家或市政府從土地出讓收入或土地出讓收益中計提（安排）的各類專項資金不得以其他規(guī)費方式計入土地出讓價款。
第三章 已出讓土地補繳地價款
第一節(jié) 一般規(guī)定
第十五條 土地出讓后，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)增加零星土地面積或建筑面積、建筑面積用途比例調(diào)整等土地使用條件改變的，應(yīng)依據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)項目竣工核實確認(rèn)書》及《房屋面積測量報告》等批準(zhǔn)、確認(rèn)文件在建設(shè)工程規(guī)劃許可階段或竣工驗收房測階段補繳地價款，且在向社會公告、接受社會監(jiān)督無異議后方可按規(guī)定修訂土地出讓合同。
第十六條 建設(shè)工程項目竣工驗收（復(fù)核）時的房測建筑面積不超過土地出讓合同約定的建筑面積2%的為正常誤差范圍。國土部門按本細(xì)則測算應(yīng)補繳的地價款并開具非稅繳款書（主城區(qū)范圍內(nèi)由各區(qū)分局測算并報市局審查后由市局開具非稅繳款書），土地使用權(quán)人據(jù)此繳納價款后，憑非稅收入一般繳款書收據(jù)和國土部門出具的補繳地價款測算說明直接到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記，不再修訂土地出讓合同。
第二節(jié) 增加零星土地面積
第十七條 零星土地包括以下情況：
（一）符合《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的不具備單獨建設(shè)條件的零星建設(shè)用地。具體包括：規(guī)劃人口大于20萬的城市中規(guī)劃用地面積小于
（二）經(jīng)規(guī)劃部門出具規(guī)劃意見明確為因用地狹窄或與城市道路不相連等原因不具備單獨建設(shè)條件的建設(shè)用地（含地上、地下空間建設(shè)用地使用權(quán)）。
第十八條 將零星土地整合到已出讓鄰近土地實施統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的，經(jīng)征詢規(guī)劃部門意見后，可通過接受社會監(jiān)督公告方式辦理零星土地的出讓手續(xù)，簽訂補充合同或修訂原土地出讓合同，核發(fā)出讓用地紅線圖，出讓起止年限以原出讓土地的出讓合同約定的年限為準(zhǔn)。
第十九條 國土部門應(yīng)委托具備資質(zhì)的土地評估機構(gòu)參照本細(xì)則第二章的規(guī)定評估整合后的全部土地的市場參考價樓面單價后，以該樓面單價與所整合的零星土地的規(guī)劃建筑面積的乘積補繳地價款。零星土地?zé)o規(guī)劃建筑面積，按1.5的容積率確定測算應(yīng)補繳地價款的規(guī)劃建筑面積。
第二十條 所整合的零星土地為地上地下空間建設(shè)用地使用權(quán)的，國土部門應(yīng)委托具備資質(zhì)的土地評估機構(gòu)參照本細(xì)則第二章的規(guī)定評估所整合的地上地下空間建設(shè)用地使用權(quán)市場參考價格，以此確定應(yīng)補繳地價款。
所整合的地上地下空間建設(shè)用地使用權(quán)用途為人行過街天橋、空中連廊、地下通道的，可以劃撥方式供應(yīng)，補繳劃撥土地價款。若其中有部分用作經(jīng)營性用途的，按本條第一款執(zhí)行。
第三節(jié) 工業(yè)類用地增加建筑面積
第二十一條 工業(yè)用地（含標(biāo)準(zhǔn)廠房用地）出讓后，土地使用權(quán)人在符合規(guī)劃、不改變土地用途的前提下提高土地利用率和增加建筑面積的，不補繳地價款。
第二十二條 基準(zhǔn)地價參照工業(yè)用地出讓的物流倉儲用地、教育科研設(shè)計用地、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地、道路與交通設(shè)施用地、公用設(shè)施用地出讓后，土地使用權(quán)人在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下增加建筑面積的，按以下方式補繳地價款：
（一）增加計容建筑面積的，按土地使用權(quán)人申請修訂土地出讓合同時點國土部門公布執(zhí)行的對應(yīng)級別工業(yè)用途的土地出讓綜合樓面地價標(biāo)準(zhǔn)與增加的建筑面積的乘積補繳地價款。
（二）增加不計容建筑面積的，按土地使用權(quán)人申請修訂土地出讓合同時點市政府公布執(zhí)行的對應(yīng)級別工業(yè)用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)與增加的不計容建筑面積的乘積補繳地價款。
第四節(jié) 商住類用地增加建筑面積
第二十三條 依法出讓的房地產(chǎn)用地，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)增加的建筑面積為計容建筑面積的，按以下方式補繳地價款：
（一）用途為商業(yè)（含小區(qū)會所）、住宅的，按土地使用權(quán)人申請修訂土地出讓合同時點國土部門公布執(zhí)行的對應(yīng)級別商業(yè)、住宅用途土地出讓綜合樓面地價標(biāo)準(zhǔn)，與增加的對應(yīng)用途計容建筑面積的乘積補繳地價款。
（二）用途為車庫的，按土地使用權(quán)人申請修訂土地出讓合同時點市政府公布執(zhí)行的對應(yīng)級別商業(yè)用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，與增加的計容車庫建筑面積的乘積補繳地價款。
（三）用途為管理用房（含物管用房、設(shè)備房、學(xué)校、幼兒園、避難層等配套用房）的，按土地使用權(quán)人申請修訂土地出讓合同時點市政府公布執(zhí)行的對應(yīng)級別工業(yè)用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，與增加的計容管理用房建筑面積的乘積補繳地價款。
（四）用途為社區(qū)用房、郵政用房的，不補繳地價款。
第二十四條 依法出讓的房地產(chǎn)用地，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)新明確或增加的建筑面積為不計容建筑面積的，按以下方式補繳地價款：
（一）用途為商業(yè)（含小區(qū)會所）、住宅的，按土地使用權(quán)人申請修訂土地出讓合同時點市政府公布執(zhí)行的對應(yīng)級別商業(yè)、住宅用途的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)與增加的對應(yīng)用途不計容建筑面積的乘積補繳地價款。
（二）用途為車庫的，按土地使用權(quán)人申請修訂土地出讓合同時點市政府公布執(zhí)行的對應(yīng)級別商業(yè)用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的50%，與增加的不計容車庫建筑面積的乘積補繳地價款。
（三）用途為管理用房（含物管用房、設(shè)備房、學(xué)校、幼兒園、避難層等配套用房）的，按土地使用權(quán)人申請修訂土地出讓合同時點市政府公布執(zhí)行的對應(yīng)級別工業(yè)用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，與增加的不計容管理用房建筑面積的乘積補繳地價款。
（四）用途為社區(qū)用房、郵政用房及架空層的，不補繳地價款。
第二十五條 本細(xì)則執(zhí)行前后新舊政策銜接按以下規(guī)定處理：
（一）
（二）
（三）2012年1月1日后，規(guī)劃部門已核發(fā)項目的部分規(guī)劃許可，且國土部門已按地上/地下建筑面積的方式修訂土地出讓合同補繳過地價款的項目，統(tǒng)一按照計容/不計容建筑面積的方式修訂土地出讓合同。原修訂土地出讓合同中的地上建筑面積減去計容建筑面積后仍有剩余的，剩余的地上建筑面積可以抵扣增加的不計容建筑面積。
第二十六條 依法出讓的房地產(chǎn)用地，無法核定增加地上、地下或計容、不計容建筑面積的歷史遺留問題，采用增加的建筑面積優(yōu)先滿足車庫的原則，按以下方式補繳地價款：
（一）增加的建筑面積用途為商業(yè)（含小區(qū)會所）、住宅的，按土地使用權(quán)人申請修訂土地出讓合同時點國土部門公布執(zhí)行的對應(yīng)級別商業(yè)、住宅用途土地出讓綜合樓面地價標(biāo)準(zhǔn)，與增加的對應(yīng)用途建筑面積的乘積補繳地價款。
（二）增加的建筑面積用途為車庫的，按土地使用權(quán)人申請修訂土地出讓合同時點市政府公布執(zhí)行的對應(yīng)級別商業(yè)用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的50%，與增加的車庫建筑面積的乘積補繳地價款。
（三）增加的建筑面積用途為管理用房（含物管用房、設(shè)備房、學(xué)校、幼兒園、避難層等配套用房）的，按土地使用權(quán)人申請修訂土地出讓合同時點市政府公布執(zhí)行的對應(yīng)級別工業(yè)用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，與增加的管理用房建筑面積的乘積補繳地價款。
（四）用途為社區(qū)用房、郵政用房及架空層的，不補繳地價款。
第二十七條 在核定處理增加建筑面積的歷史遺留問題時，應(yīng)實事求是按以下原則處理：
（一）土地出讓合同中未約定建筑面積的歷史遺留問題，按土地出讓時或之后規(guī)劃部門首次確定的規(guī)劃指標(biāo)核定原土地出讓合同建筑面積。土地出讓后規(guī)劃部門首次確定規(guī)劃指標(biāo)在政府首次批準(zhǔn)該宗地所在片區(qū)城市（鎮(zhèn)）控制性詳細(xì)規(guī)劃之后的，按政府首次批準(zhǔn)該宗地所在片區(qū)城市（鎮(zhèn)）控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)核定原土地出讓合同建筑面積。
（二）原商住用地首次出讓時規(guī)劃部門給定容積率低于1.5，但國土部門按1.5的容積率核定計價建筑面積測算土地出讓金的，經(jīng)依法批準(zhǔn)提高容積率的，以1.5的容積率測算計價建筑面積作為原土地出讓合同約定的計容（或地上）建筑面積基數(shù)。凡計容（或地上）建筑面積超過此基數(shù)的，應(yīng)視為增加的計容（或地上）建筑面積，按土地使用權(quán)人申請修訂土地出讓合同時點國土部門公布執(zhí)行的各用途級別對應(yīng)的土地出讓綜合樓面地價標(biāo)準(zhǔn)，與增加的計容（或地上）建筑面積的乘積補繳地價款；凡計容（或地上）未超過此基數(shù)的，不補繳地價款。
（三）《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地出讓管理工作的通知》（渝府發(fā)〔2010〕113號）發(fā)布前出讓的土地增加地上（或計容）建筑面積且在本細(xì)則印發(fā)之日后申請修訂土地出讓合同的，以渝府發(fā)〔2010〕113號文發(fā)布時點為限，在此之前增加的地上（或計容）建筑面積已銷售部分按照房管部門首次批準(zhǔn)銷售時執(zhí)行的補繳政策和標(biāo)準(zhǔn)補繳地價款（須房屋登記機構(gòu)出具銷售時間、套數(shù)、面積有關(guān)情況的證明材料）。
（四）土地出讓后增加的建筑面積系政府回購用作城市房屋征收拆遷安置房或農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房的，在經(jīng)區(qū)政府及市級相關(guān)部門認(rèn)定并出具證明材料后，按土地使用權(quán)人申請修訂土地出讓合同時點市政府公布執(zhí)行的對應(yīng)級別住宅用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，與增加的建筑面積中政府回購用作城市房屋征收拆遷安置房或農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房的建筑面積的乘積補繳地價款。
（五）根據(jù)《重慶市人民政府關(guān)于擴大內(nèi)需促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的實施意見》（渝府發(fā)〔2009〕9號）、《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》（渝辦發(fā)〔2010〕92號）關(guān)于2009年、2010年出讓土地（以土地出讓公告發(fā)布時間或成交確認(rèn)書時間為準(zhǔn)）“居住用房地下配套建設(shè)的車庫和設(shè)備用房，免交土地出讓金”的規(guī)定，免交范圍按以下規(guī)則執(zhí)行：
——根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等相關(guān)規(guī)劃批準(zhǔn)文件，住宅建筑面積占總建筑面積75%（含75%）以上的商住用地，免交全部不計容車庫和設(shè)備用房的土地出讓金；
——根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等相關(guān)規(guī)劃批準(zhǔn)文件，住宅建筑面積占總建筑面積75%以下的商住用地，免交住宅建筑面積占總建筑面積比例的不計容車庫和設(shè)備用房的土地出讓金。
第五節(jié) 不同用途建筑面積比例轉(zhuǎn)換
第二十八條 不同用途建筑面積比例轉(zhuǎn)換是指房地產(chǎn)開發(fā)用地或多用途混合用地依法出讓后，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)在不改變商住用地性質(zhì)且在土地出讓合同約定的建筑面積內(nèi)，建筑面積土地用途比例由低效用途轉(zhuǎn)為高效用途或高效用途轉(zhuǎn)為低效用途的情形。高效用途與低效用途以該宗地各用途級別對應(yīng)的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的高低進(jìn)行認(rèn)定。計容建筑面積與不計容建筑面積不能相互轉(zhuǎn)換抵扣。
第二十九條 計容建筑面積土地用途比例由低效用途轉(zhuǎn)為高效用途的，按土地使用權(quán)人申請修訂土地出讓合同時點國土部門公布執(zhí)行的對應(yīng)級別高效用途土地出讓綜合樓面地價標(biāo)準(zhǔn)，同低效用途土地出讓綜合樓面地價標(biāo)準(zhǔn)之差，與低效用途轉(zhuǎn)為高效用途的計容建筑面積的乘積補繳地價款。
不計容建筑面積土地用途比例由低效用途轉(zhuǎn)換高效用途的，按土地使用權(quán)人申請修訂土地出讓合同時點市政府公布執(zhí)行的對應(yīng)級別高效用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)同低效用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)之差，與低效用途轉(zhuǎn)為高效用途的不計容建筑面積的乘積補繳地價款。
第三十條 計容或不計容建筑面積土地用途比例由高效用途轉(zhuǎn)換為低效用途的，高效用途減少的面積直接抵扣低效用途增加的面積，不補繳地價款。
第六節(jié) 其他改變土地使用條件的情形
第三十一條 依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)依法調(diào)整土地出讓合同約定的土地用途，屬商業(yè)調(diào)整為商�。ê幼。┯猛净蛏套。ê幼。┱{(diào)整為商業(yè)用途，以及多用途混合用地調(diào)整為單一用途等改變土地用途的情形，由國土部門委托具備資質(zhì)的土地評估機構(gòu)評估土地使用權(quán)人申請修訂土地出讓合同時點新、舊用途樓面地價。有地價增值的，應(yīng)按新、舊用途樓面地價之差與原土地出讓合同約定的建筑面積的乘積補繳地價款。
第三十二條 有下列情形之一的，土地使用權(quán)人可申請延長土地出讓年限，按土地使用權(quán)人申請修訂土地出讓合同時點國土部門公布執(zhí)行的對應(yīng)級別各用途的土地出讓綜合樓面地價標(biāo)準(zhǔn)的40%除以對應(yīng)的出讓年限后，乘以延長的土地出讓年限，再與原土地出讓合同約定的建筑面積的乘積補繳地價款：
（一）相鄰地塊為同一土地使用權(quán)人且土地使用權(quán)到期年限不一致，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)優(yōu)化作為一個項目實施，需統(tǒng)一相鄰地塊土地出讓年限的。
（二）閑置土地經(jīng)依法依規(guī)處置完畢后，土地使用權(quán)人申請以首次取得《建設(shè)工程施工許可證》的時點作為出讓起始年限延長土地出讓年限的（延長后的剩余出讓年限不得超過法定最高出讓年限）。
第三十三條 房地產(chǎn)用地出讓后，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)將商住用地容積率調(diào)低到1.5及以下的，由國土部門委托具備資質(zhì)的評估機構(gòu)按土地使用權(quán)人申請修訂土地出讓合同時點評估新、舊容積率規(guī)劃條件下的總地價。有地價增值的，應(yīng)按評估的新、舊容積率規(guī)劃條件下總地價差額補繳地價款。
第三十四條 因土地出讓用地紅線調(diào)整等其它土地利用條件改變需補繳地價款的，由國土部門委托具備資質(zhì)的土地評估機構(gòu)按國家發(fā)布的有關(guān)規(guī)定、規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范及本細(xì)則確定的有關(guān)技術(shù)要求評估確定應(yīng)補繳的地價款。
因政府原因?qū)е鲁霈F(xiàn)此類土地利用條件改變需補繳地價款，且同時對土地使用權(quán)人造成一定的資金占用損失的，須區(qū)政府及相關(guān)部門出具有效關(guān)聯(lián)證明文件并報市國土部門審查，土地評估機構(gòu)在評估應(yīng)補繳地價款時應(yīng)客觀、合理測算并扣除土地使用權(quán)人的資金占用損失。
第四章 劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)補辦出讓
第三十五條 在符合有關(guān)規(guī)定和條件的前提下，劃撥土地使用權(quán)人申請以協(xié)議方式調(diào)整為出讓，出讓時不改變土地及建筑物、構(gòu)筑物現(xiàn)狀的，由國土部門委托具備資質(zhì)的土地評估機構(gòu)評估在現(xiàn)狀使用條件下（即按土地使用權(quán)證記載的原依法批準(zhǔn)的土地用途、土地面積、房屋建筑面積，下同）土地使用權(quán)人申請出讓時點的出讓土地使用權(quán)的正常市場價格與附錄二規(guī)定的土地出讓純收益比率的乘積補繳土地出讓金。
首次劃撥時土地使用權(quán)人未繳納劃撥土地價款的，由國土部門委托具備資質(zhì)的土地評估機構(gòu)按土地使用權(quán)證記載的土地用途，評估在現(xiàn)狀使用條件下土地使用權(quán)人申請出讓時點的出讓土地使用權(quán)的正常市場價格補繳地價款。
第三十六條 經(jīng)濟適用房、農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房、城市房屋征收拆遷安置房（含危舊改安置房）等保障性住房項目的住宅部分分?jǐn)偟耐恋貏潛苷{(diào)整為出讓的，以協(xié)議方式辦理出讓。
（一）經(jīng)濟適用房、農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房、城市房屋征收拆遷安置房、房改房等保障性住房項目的住宅部分分?jǐn)偟耐恋貏潛苷{(diào)整為出讓的按以下方式辦理：
——房屋竣工驗收后，土地使用權(quán)人在為住房所有權(quán)人辦理購房轉(zhuǎn)移登記前，申請統(tǒng)一辦理住宅部分劃撥調(diào)整為出讓的，按土地使用權(quán)人申請出讓時點國土部門公布執(zhí)行的對應(yīng)級別住宅用途的土地出讓綜合樓面地價標(biāo)準(zhǔn)乘以附錄二規(guī)定的土地出讓純收益比率后，與申請出讓的住宅用途建筑面積的乘積補繳土地出讓金。
——土地使用權(quán)人為住房所有權(quán)人辦理購房轉(zhuǎn)移登記后，由住房所有權(quán)人自愿、單獨申請辦理住宅劃撥調(diào)整為出讓的，按住房所有權(quán)人提出辦理出讓手續(xù)申請時市政府公布執(zhí)行的對應(yīng)級別基準(zhǔn)地價折算樓面地價的10%與申請出讓的住宅用途建筑面積的乘積補繳土地出讓金。
（二）經(jīng)市政府批準(zhǔn)的危舊改安置房項目用于危舊改安置的住宅部分（由危舊改主管部門依照有關(guān)程序書面認(rèn)定）分?jǐn)偟耐恋貏潛苷{(diào)整為出讓的，由土地使用權(quán)人統(tǒng)一申請辦理，按土地使用權(quán)人申請出讓時點市政府公布執(zhí)行的對應(yīng)級別住宅用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)與用于危舊改安置的住宅建筑面積的乘積補繳土地出讓金。
第三十七條 經(jīng)濟適用房、農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房、城市房屋征收拆遷安置房（含危舊改安置房）等保障性住房項目配建的配套商業(yè)用房、車庫用房、配套設(shè)施用房等非住宅部分分?jǐn)偟耐恋貏潛苷{(diào)整為出讓的，以協(xié)議方式辦理出讓。
（一）計容的商業(yè)建筑部分，按土地使用權(quán)人申請出讓時點國土部門公布執(zhí)行的對應(yīng)級別商業(yè)用途的土地出讓綜合樓面地價標(biāo)準(zhǔn)乘以附錄二規(guī)定的土地出讓純收益比率后，與申請出讓的計容商業(yè)用途建筑面積的乘積補繳土地出讓金；計容的車庫、管理用房建筑部分，按土地使用權(quán)人申請出讓時點市政府公布執(zhí)行的商業(yè)、工業(yè)用途對應(yīng)級別的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)與申請出讓的各用途計容建筑面積的乘積補繳土地出讓金。
（二）不計容建筑部分按土地使用權(quán)人申請出讓時點市政府公布執(zhí)行的各用途級別對應(yīng)的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)（用途車庫的，土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)按商業(yè)減半執(zhí)行；用途為管理用房的，土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)按工業(yè)執(zhí)行）與申請出讓的各用途不計容建筑面積的乘積補繳土地出讓金。
（三）經(jīng)濟適用房、農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房、城市房屋征收拆遷安置房（含危舊改安置房）等保障性住房項目配建的商業(yè)用房為獨棟且具備單獨招拍掛出讓條件的住宿餐飲用地（賓館、酒店、飯店、旅館、招待所等）或商務(wù)金融用地（寫字樓、商業(yè)性辦公場所、金融活動場所等）的，應(yīng)由政府收回規(guī)劃為獨棟商業(yè)用房的部分及其對應(yīng)的國有建設(shè)用地使用權(quán)后重新招拍掛出讓。出讓地價評估和價款測算參照本細(xì)則第二章執(zhí)行。
第五章 其他國有建設(shè)用地使用權(quán)供應(yīng)方式
第三十八條 政府以劃撥方式供應(yīng)土地的，國土部門根據(jù)土地平均的取得和開發(fā)成本確定國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)價格。涉及劃撥國有空地的，對應(yīng)國有空地的劃撥土地使用權(quán)價格由國土部門委托具備資質(zhì)的土地評估機構(gòu)參照本細(xì)則第三條的規(guī)定評估確定。
第三十九條 政府將國有建設(shè)用地使用權(quán)出租給承租人使用的，國土部門應(yīng)委托具備資質(zhì)的土地評估機構(gòu)按照本細(xì)則第二章的規(guī)定評估擬租賃宗地的土地出讓市場價格并折算土地使用權(quán)年租金標(biāo)準(zhǔn)。
承租人取得土地使用權(quán)時未支付征地、拆遷等土地成本費用的，土地使用權(quán)年租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按評估的土地出讓市場價格折算；承租人取得土地使用權(quán)時已支付征地、拆遷等土地成本費用的，土地使用權(quán)年租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按評估的土地出讓市場價格扣除承租人實際支付的征地、拆遷等土地成本費用后的地價余額折算。土地使用權(quán)年租金標(biāo)準(zhǔn)按照附錄三的公示折算。
第四十條 政府以國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資（入股）的方式供應(yīng)土地的，國土部門應(yīng)委托具備資質(zhì)的土地評估機構(gòu)按照本細(xì)則第二章的規(guī)定評估擬作價出資（入股）宗地的出讓市場參考價，以此計作國家資本金或股本金。
國有企業(yè)改制采用授權(quán)經(jīng)營、作價出資（入股）方式處置土地資產(chǎn)的，企業(yè)應(yīng)委托具備資質(zhì)的土地評估機構(gòu)評估委托評估時點現(xiàn)狀使用條件下的出讓土地使用權(quán)的正常市場價格與劃撥土地使用權(quán)價格差額，國土部門以此計作國家資本金或股本金。
第六章 價款測算報告
第四十一條 國土部門須嚴(yán)格按本細(xì)則及有關(guān)規(guī)定測算確定土地供應(yīng)價款，并形成書面報告。
報告應(yīng)包括土地的基本情況，土地供應(yīng)價款的計算依據(jù)、過程、結(jié)果，土地成本審計（評估）確認(rèn)結(jié)果等。涉及協(xié)議出讓、工業(yè)用地出讓的，在報告中還應(yīng)列出基準(zhǔn)地價、工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)。
第四十二條 國有建設(shè)用地使用權(quán)供應(yīng)價款測算報告是集體研究土地出讓底價和應(yīng)補繳地價款的重要依據(jù)，應(yīng)由經(jīng)辦人、負(fù)責(zé)人簽字，須納入宗地供應(yīng)檔案，存檔備查。
附錄一 重慶市主城區(qū)土地增值收益率
附錄二 重慶市主城區(qū)土地出讓純收益比率
附錄三 土地使用權(quán)年租金標(biāo)準(zhǔn)折算公式
附錄一
重慶市主城區(qū)土地增值收益率
|
用途 |
商服業(yè) |
住宅 |
工業(yè) |
|
增值收益率 |
0.4 |
0.5 |
0.15 |
附錄二
重慶市主城區(qū)土地出讓純收益比率
|
用途 |
商服業(yè) |
住宅 |
工業(yè) |
|
出讓純收益比率 |
0.35 |
0.4 |
0.25 |
附錄三
土地使用權(quán)年租金標(biāo)準(zhǔn)折算公式
a=（A1-A2）×r/[1-（1+r）-n]
A1：評估確定的法定最高出讓年限的土地出讓市場價格；
A2：承租人實際支付的征地、拆遷等土地成本費用；
a：土地使用權(quán)年租金標(biāo)準(zhǔn)；
r：土地還原利率；
n：法定最高出讓年限。
