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    2010年，保障性住房建設(shè)在全國(guó)范圍內(nèi)全面啟動(dòng)，從中央到地方紛紛加大了保障性住房的建設(shè)和投入力度。根據(jù)中央的“十二五”規(guī)劃，“十二五”期間，我國(guó)計(jì)劃新建保障性住房3600萬(wàn)套，而資金成為了影響保障性住房建設(shè)進(jìn)度的重要因素之一。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部估算，未來(lái)幾年，全國(guó)保障性住房建設(shè)的資金需求十分巨大，資金配套壓力非常嚴(yán)峻。因此，對(duì)政府而言，如果能吸引開(kāi)發(fā)商以及其他社會(huì)資本參與保障性住房建設(shè)，那么解決資金短缺問(wèn)題就可以獲得重大突破。

    吸引開(kāi)發(fā)商積極介入

    目前，我國(guó)保障性住房中資金缺口最大的是廉租房和公租房，但是在利潤(rùn)率偏低和資金回收慢的影響下，開(kāi)發(fā)商參與此兩類(lèi)保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的熱情較低。如果政府機(jī)構(gòu)能從降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、提高收益率這兩方面入手，針對(duì)不同的項(xiàng)目提供靈活的參與模式，將可以在很大程度上吸引開(kāi)發(fā)商進(jìn)入保障性住房建設(shè)領(lǐng)域。從筆者參與的保障房項(xiàng)目來(lái)看，筆者建議相關(guān)部門(mén)可以采取以下幾種模式：

    委托代建方式。開(kāi)發(fā)商僅以項(xiàng)目建設(shè)代理者的身份參與廉租房和公租房開(kāi)發(fā)，不涉及開(kāi)發(fā)資金的投入、監(jiān)管等環(huán)節(jié)，政府支付的代建費(fèi)和項(xiàng)目投資節(jié)余獎(jiǎng)勵(lì)作為其收益來(lái)源。采用這種方式需要政府投入的資金量較大，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言雖然收益率較低，但資金回收安全。2009年3月，沈陽(yáng)市和平區(qū)政府采取委托代建方式與中冶京唐一公司簽訂協(xié)議，由中冶京唐一公司負(fù)責(zé)沈陽(yáng)市和平區(qū)保障性住房8個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)工作，項(xiàng)目總建筑面積為152.1萬(wàn)平方米，工程造價(jià)約40.138億元。

    配建方式。開(kāi)發(fā)商在自籌資金承擔(dān)廉租房和公租房建設(shè)任務(wù)的同時(shí)，獲得政府搭配的商品房建設(shè)用地指標(biāo)，可通過(guò)建設(shè)并銷(xiāo)售商品房的方式提高收益率。相比委托代建方式，政府在配建方式中投入較小，開(kāi)發(fā)商的收益率也大大提高，但是在當(dāng)前緊縮貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境下，資金回收的不確定性有所增加。目前，北京、鄭州、杭州、成都等多個(gè)城市采取“限地價(jià)、競(jìng)公租房”（即“限地價(jià)、競(jìng)配建”）的土地出讓方式，選擇合適的開(kāi)發(fā)商參與保障房建設(shè)。

    BT方式。開(kāi)發(fā)商與地方政府簽訂建設(shè)—移交協(xié)議，開(kāi)發(fā)商墊付前期的建設(shè)成本和融資成本進(jìn)行保障房建設(shè)，政府按約定的回購(gòu)期限進(jìn)行項(xiàng)目回購(gòu)，開(kāi)發(fā)商參與項(xiàng)目的收益來(lái)自于政府支付的利潤(rùn)率和代建費(fèi)。這種方式需要政府在回購(gòu)期限內(nèi)有足夠的財(cái)政資金回購(gòu)項(xiàng)目并投入運(yùn)營(yíng)，否則對(duì)開(kāi)發(fā)商而言在回購(gòu)環(huán)節(jié)存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)。2010年6月，昆明市官渡區(qū)政府采取BT模式進(jìn)行官渡區(qū)方旺片區(qū)的保障性住房建設(shè)，項(xiàng)目總用地達(dá)280畝，共建設(shè)6086套保障性住房。

    BOT方式。開(kāi)發(fā)商與地方政府簽訂建設(shè)—運(yùn)營(yíng)—移交協(xié)議，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、建設(shè)等工作，并獲得項(xiàng)目建成后一定年限的運(yùn)營(yíng)權(quán)，最后在運(yùn)營(yíng)期限結(jié)束后按照協(xié)議要求將項(xiàng)目無(wú)償轉(zhuǎn)讓給地方政府。對(duì)此類(lèi)項(xiàng)目而言，收取租金并獲得社區(qū)內(nèi)商業(yè)的預(yù)期收入是開(kāi)發(fā)商收回投資成本并獲得利潤(rùn)的主要方式。廉租房和公租房的租金收入是比較穩(wěn)定的（考慮到其市場(chǎng)需求情況），需要注意的是由于租金標(biāo)準(zhǔn)較低，政府可能需要向開(kāi)發(fā)商支付一定的補(bǔ)償（無(wú)論何種方式）。當(dāng)然如果社區(qū)內(nèi)商業(yè)的預(yù)期收入能夠彌補(bǔ)低租金的損失，那么這種方式可以較好地實(shí)現(xiàn)政府與企業(yè)的互利共贏。目前，深圳市龍崗區(qū)政府?dāng)M采取BOT模式完成龍崗區(qū)寶龍工業(yè)城地塊的保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)，項(xiàng)目總用地達(dá)84.15畝，擬建設(shè)3150套保障性住房。

    無(wú)論具體采用哪種方式，政府機(jī)構(gòu)還應(yīng)從準(zhǔn)入制度、投資補(bǔ)助、稅收優(yōu)惠、貸款貼息、貸款擔(dān)保和土地優(yōu)先開(kāi)發(fā)等多方面向開(kāi)發(fā)商提供政策支持，以提高其參與廉租房和公租房建設(shè)的積極性。

    引入社會(huì)資本廣泛參與

    要解決保障房長(zhǎng)期大規(guī)模建設(shè)的資金需求，僅靠政府機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，相關(guān)部門(mén)還應(yīng)進(jìn)一步拓寬融資渠道，吸引和拉動(dòng)其他社會(huì)資金也來(lái)參與。具體而言，可吸收的資金來(lái)源包括：

    社�；�金。目前，社�；�金的市場(chǎng)運(yùn)作方式在國(guó)內(nèi)已較為成熟，采取直接投資和委托投資有機(jī)結(jié)合的方式，投資種類(lèi)主要包括銀行存款、國(guó)債和其他具有良好流動(dòng)性的金融工具，如上市流通的證券投資基金和股票、信用等級(jí)在投資級(jí)以上的企業(yè)債、金融債等有價(jià)證券。截至2011年底，我國(guó)5項(xiàng)社保基金累計(jì)結(jié)余已達(dá)2.86萬(wàn)億元。社保基金作為國(guó)家戰(zhàn)略性?xún)?chǔ)備基金，在保障性住房的建設(shè)中理應(yīng)有所作為，同時(shí)保障性住房項(xiàng)目的穩(wěn)健回報(bào)特點(diǎn)也符合社�；�金的資金屬性要求。2012年2月，全國(guó)社�；�金投資南京保障房30億元信托貸款項(xiàng)目正式簽約，這標(biāo)志著全國(guó)社�；�金投資保障性住房率先邁出了具有示范效應(yīng)的“第一步”。與此同時(shí)，廣州、北京等地也擬嘗試引進(jìn)社�；�金進(jìn)入保障性住房項(xiàng)目。

    保險(xiǎn)資金。對(duì)于保險(xiǎn)資金而言，保障性住房項(xiàng)目是風(fēng)險(xiǎn)可控、長(zhǎng)期穩(wěn)定、擔(dān)�？煽康耐顿Y品種，符合當(dāng)前保險(xiǎn)資金資產(chǎn)負(fù)債配置的需要。2010年9月，保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》（下稱(chēng)《暫行辦法》），為保險(xiǎn)資金正式投資房地產(chǎn)領(lǐng)域掃除了法律上的障礙。截至2011年底，我國(guó)的保險(xiǎn)行業(yè)資產(chǎn)總額達(dá)6.01萬(wàn)億元，按照《暫行辦法》的規(guī)定，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的上限為上季末總資產(chǎn)的10%，所以6000億元保險(xiǎn)資金將成為2012年保障性住房的潛在資金池。根據(jù)保監(jiān)會(huì)的安排，上海市被初步確定為保險(xiǎn)資金投資保障性住房的試點(diǎn)城市、中國(guó)太平洋保險(xiǎn)集團(tuán)為首家試點(diǎn)公司。2011年3月和5月，中國(guó)太平洋保險(xiǎn)集團(tuán)旗下的太平洋資產(chǎn)管理公司分別募集40億元投入上海公租房建設(shè)、募集50億元投入北京保障性住房建設(shè)。

    中長(zhǎng)期債券。保障性住房的建設(shè)周期較長(zhǎng)，且保障性住房中的廉租房和公租房不能出售只能出租，每月收取的租金可滿(mǎn)足償還利息的需求，而本金的回收則需要較長(zhǎng)的時(shí)間。因此，發(fā)行中長(zhǎng)期債券，能夠與保障性住房的建設(shè)和資金回收周期相匹配。國(guó)家應(yīng)該支持符合條件的企業(yè)通過(guò)發(fā)行中長(zhǎng)期債券籌集資金，專(zhuān)項(xiàng)用于保障性住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。目前，全國(guó)已有多個(gè)城市通過(guò)發(fā)行中長(zhǎng)期債券進(jìn)行保障房項(xiàng)目融資。

    產(chǎn)業(yè)投資基金。產(chǎn)業(yè)投資基金是一種對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度。產(chǎn)業(yè)投資基金用于保障性住房建設(shè)有很大的優(yōu)勢(shì)。首先，產(chǎn)業(yè)投資基金的募集方式主要通過(guò)與大機(jī)構(gòu)達(dá)成投資協(xié)議的方式來(lái)完成，基金數(shù)量龐大，回收周期也較長(zhǎng)，為保障性住房建設(shè)提供了穩(wěn)定的資金來(lái)源；其次，投資基金管理者大多是從事該行業(yè)多年的專(zhuān)業(yè)人員，有助于提高投資于保障性住房的各種資金的運(yùn)行效率。從2009年起，天津、昆明、濟(jì)南等地陸續(xù)嘗試建立保障性住房投資基金，并取得了較好的預(yù)期效果。

    房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。REITs是一種新型金融投資產(chǎn)品，其把個(gè)人及機(jī)構(gòu)投資者的資金募集起來(lái)，由專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流和收益的房地產(chǎn)行業(yè)。從本質(zhì)上看，REITs是一種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，它將流動(dòng)性較差的房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性強(qiáng)的受益憑證。將RE鄄ITs應(yīng)用在保障性住房中，將提高其資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和資金的使用效率，但保障性住房REITs的運(yùn)作模式、收益模式、法律界限仍需逐步設(shè)計(jì)和完善。目前，天津和上海關(guān)于利用REITs開(kāi)展保障性住房融資的方案已經(jīng)獲得了國(guó)務(wù)院的批準(zhǔn)，北京、蘇州、海南等地也紛紛表示要推出保障性住房REITs。

    在房?jī)r(jià)居高不下的今天，保障性住房建設(shè)是一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱巨的任務(wù)。未來(lái)保障性住房建設(shè)資金需求量很大，僅僅依靠政府財(cái)政力量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能實(shí)現(xiàn)的。政府機(jī)構(gòu)應(yīng)該通過(guò)設(shè)計(jì)合理的項(xiàng)目運(yùn)作模式或設(shè)置合理的項(xiàng)目條件，積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商和其他社會(huì)資本參與到保障性住房建設(shè)中來(lái)，真正建立起市場(chǎng)化的投融資和建設(shè)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。