一、這次調控政策出臺的背景?
首先是房地產(chǎn)市場進入了新的發(fā)展周期。經(jīng)過近十年來的高速發(fā)展，全國層面住房供不應求的局面已經(jīng)得到緩解，住宅用地的供需態(tài)勢已經(jīng)由需求的單邊快速增長向供需雙向回調過渡，一方面部分地區(qū)房地產(chǎn)市場存在結構性、區(qū)域性供求矛盾，需要進一步加大土地供應的力度，另一方面，部分二三線城市房地產(chǎn)用地供應已經(jīng)超出了城市經(jīng)濟社會發(fā)展的需要，去庫存壓力較大，帶來一定風險，為此，需要分類調控、因地施策。
其次是房地產(chǎn)市場運行要加快去行政化，回歸市場經(jīng)濟活動規(guī)律本身。十八屆三中全會明確提出，要進一步發(fā)揮市場機制的決定性作用。房地產(chǎn)市場管控要由過去的以行政手段為主向突出市場和強化監(jiān)管方向轉變，創(chuàng)造市場機制發(fā)揮作用的政策環(huán)境。
二、本次政策的特點有什么?
和以往調控工作對比，本輪調控政策主要突出優(yōu)化供應結構，明確支持自住和改善性住房需求，維護市場穩(wěn)定。
一是強調要分類調控、因地施策。突出政策調整的“針對性、差異化”，根據(jù)不同地區(qū)土地市場發(fā)展發(fā)育程度和房地產(chǎn)市場供求態(tài)勢，采取不同調控政策應對，特別是從供應計劃的編制入手，有增有減，合理確定新增住宅用地規(guī)模，政策的有效性、針對性進一步加強。
二是強調結構調整。首次將住房供應結構、土地供應結構聯(lián)動調整，并明確可以將商品住房調整為保障房，將商品住宅用地調整為保障性住房用地、養(yǎng)老服務業(yè)等用地，結構調整的政策支持力度進一步加大，有助于穩(wěn)定供求關系，促進民生保障和經(jīng)濟結構轉型。
三是落實地方政策在維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定方面的主體責任，注重發(fā)揮部門協(xié)同和上下聯(lián)動。國土、住建聯(lián)合下發(fā)文件，彼此協(xié)調，供前供后“前后呼應”，有助于發(fā)揮調控政策合力;同時為了確保對涉及層面工作的調控壓力，增加調控工作的有效性。將市場研判和政策制定工作重心下移，有效發(fā)揮地方政府在調控市場中的主動性、積極性。
三、各地在調整土地供應規(guī)模時，如何認定房屋和土地的供求過�；蛘卟蛔悖瑯藴蕬斒鞘裁�，如何落實?
文件中提及“房屋和土地的供求過剩”判斷，對于判斷的標準，房地產(chǎn)行業(yè)內部有很多，如：很多研究機構將存量待售商品房去化周期15個月作為判斷市場的警戒線，土地市場方面一般也將供地后3年作為合理的開發(fā)建設周期。我們現(xiàn)有的土地市場監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)也可以判斷各地已供住宅用地的開發(fā)利用情況，對于超過合同約定開工時間一年以上未開工，且未開工住宅用地規(guī)模超過5年年均供應量的市，縣，應該從嚴控制新增建設用地規(guī)模。
2014年，我部曾根據(jù)房價、地價、商品住房累積可售面積總量、未開工住宅用地總量等指標，將城市劃分為五類(房價地價上漲快、上漲較快、平穩(wěn)上漲、持平、下跌)，指導調整住宅用地供應和穩(wěn)定市場價格信號等工作。地方各級政府也應根據(jù)各類市場指標，判定當?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求情況。我部將在去年工作基礎上，調整相關指標進行分析，加強對地方的督促指導。
四、怎么理解在土地供應時要“穩(wěn)定、均衡供應，靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積地塊搭配供應”?
供求關系穩(wěn)定是市場平穩(wěn)的基礎和根本，“穩(wěn)定供應、均衡供應”就是要為供求關系穩(wěn)定構建一個良好的基礎，說的是對土地供應總量管控和對土地供應的節(jié)奏變化掌握的問題，就是要求地方在實時土地供應的過程中，要充分考慮土地供應規(guī)模變化對未來市場發(fā)展預期的影響，尤其是負面影響，注意保持年度間數(shù)量方面的穩(wěn)定，不搞“饑餓供應”，在季度也要盡量做好均衡，避免類似年底突擊供地的現(xiàn)象，從而避免市場成交大起大落。
“靈活確定地塊面積，不同地塊面積和用途的搭配供應”，是供應要主動貼近市場需求，促進市場健康運行。地塊規(guī)模過大，超過房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力，不僅容易造成住房有效供應延后，阻礙市場供求關系改善，還容易導致囤地、炒地、閑置浪費等諸多問題。在城市不同位置區(qū)域，可能存在宗地條件差異極大的地塊，在城市發(fā)展過程中，部分位置較差地塊從產(chǎn)業(yè)發(fā)展或基礎配套的角度存在迫切開發(fā)的需求，卻無人問津，部分位置較好的地塊，由于開發(fā)潛力較大，容易造成開發(fā)企業(yè)盲目樂觀，不免形成“過度競爭”，搭配供應可以很好彌補純市場選擇下的市場發(fā)展的弊端和不足�，F(xiàn)階段，土地開發(fā)過程中社區(qū)醫(yī)院、幼兒園、養(yǎng)老用房等配套設施的代建，在某種意義上，也屬于一定程度上的搭配供應。
五、對允許土地用途和規(guī)劃條件變更，相應的地價款補交與退還方面，評論指出可能出現(xiàn)亂象，這用不用擔心?土地出讓后改變用途、調整規(guī)劃的做法以往是嚴格控制的，開口子會不會造成政府人員和開發(fā)商利益輸送等風險?
這次的通知中提到“房地產(chǎn)供應明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，國土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規(guī)劃條件，引導未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設，促進其它產(chǎn)業(yè)投資。”前提一是“房地產(chǎn)供應明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大”，二是“已出讓的未開發(fā)房地產(chǎn)用地”，允許轉型的方向很明確，就是“國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目。”一般來說，住宅用途的地價較高，但供過于求會形成宗地地價減值，轉向其它用途原用地者可能會有損失，這就需要地方政府部門周密籌劃，政府與土地使用者按市場實際出發(fā)，努力實現(xiàn)雙贏，促進地塊開發(fā)。評論提出的可能出現(xiàn)的亂象，對規(guī)范管理提出了要求，各地在實際操作過程中，只要堅持土地市場已有的一系列好的做法，如集體決策、決策過程公開、決策結果公開等，主動接受社會的監(jiān)督，就能夠有效防止違規(guī)操作，。
六、政策規(guī)定，可購買在建、已建成商品住房用于棚改安置房和公共租賃住房。從商品房到保障房，土地是不是應該從有償出讓轉為無償劃撥，土地性質要不要轉回去，地價款如何核算和退還?
這個問題在通知中實際已經(jīng)明確了，將尚未開工房地產(chǎn)項目用地轉變用途、調整規(guī)劃建設條件用于棚改安置房和公共租賃住房建設的，市、縣國土資源主管部門應重新核定相應的土地價款，更改土地出讓合同。重新核定土地價款，應該按照新用途，經(jīng)專業(yè)地價評估確定價款。符合劃撥用地條件的，可以重新辦理劃撥用地手續(xù)，核發(fā)劃撥用地決定書。地價款按照公平公正公開的原則，由政府與用地方協(xié)商解決。
