一、重慶為什么要出臺房地產調控政策
2009年下半年開始，全國房地產市場快速復蘇，商品住房價格出現上漲勢頭。我市房價雖然與其它大中城市相比，處于中低位，但伴隨交易量的上升，價格上漲預期也不斷增強。市政府對此高度重視，于年初就出臺了《重慶市人民政府辦公廳關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》（渝辦發(fā)〔2010〕92號），及時調整了2008年市場低迷期制定的系列措施，為更好地適應全國政策變化、引導市場發(fā)展奠定了基礎。
今年，為遏制部分城市房價過快上漲勢頭，國家先后開展了兩輪房地產調控。4月中旬，國務院下發(fā)了國發(fā)〔2010〕10號文，出臺了系列較為嚴厲的調控政策。9月底，相關部委又提出“五項調控措施”，進一步強調政策執(zhí)行。我市均積極貫徹落實，取得了一定效果。目前，房價上行趨勢已開始放緩，市場運行總體健康。但高檔住房（別墅、花園洋房）成交比例明顯提高，價格上漲幅度仍然較大，對市場定價產生了較強影響，需要政府在市場結構、供應總量等方面進一步加強調控，并加大力度規(guī)范企業(yè)行為。因此，按照有關部委于9月底提出的五項房地產調控措施要求，結合當前市場運行存在的問題及價格上漲原因，我市出臺了《重慶市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控的通知》，提出了十二條調控政策。
二、重慶房地產調控政策的指導思想
今年初，市政府明確提出構建“市場+保障”的住房供應體系，實施“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的分層調控。此次出臺的《重慶市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控的通知》，在細化重申近期國家有關部委出臺文件要求的基礎上，主要按照上述調控思想制定。重點明確住房保障目標，增加普通商品住房供應；約束高端住房消費，抑制投資投機性購房；強化房地產行業(yè)稅收管理，規(guī)范開發(fā)企業(yè)行為。
為構建“市場+保障”的住房供應體系，我市從土地供應源頭開始調控，強化住房用地供應計劃的引導作用，明確要求公共租賃住房、廉租住房、棚戶區(qū)改造住房和普通商品住房用地占住房用地供應總量的70%以上，同時，加強住房用地供后監(jiān)管，嚴格查處囤地、炒地、閑置土地行為。為實現“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的分層調控，我市新出臺政策提出了針對性措施。
低端方面，著力保障城市中低收入住房困難家庭。提出到2012年，全市建設4000萬平方米公共租賃住房，建成后解決80多萬戶中低收入家庭住房困難問題，加上各類保障性安置房建設，力爭解決占城鎮(zhèn)人口30%的中低收入群眾住房困難問題。目前，已開工建設1300萬平方米公共租賃住房。
中端方面，積極支持消費者自住性購房。一是增加普通商品住房供應。在保證普通商品住房土地供應的同時，保持普通商品住房1%的土地增值稅預征率，并對銷售普通商品住房按5%核定征收土地增值稅，引導企業(yè)開發(fā)建設普通商品住房。二是對首次購房者給予信貸稅收優(yōu)惠。提出家庭貸款購買第一套住房的，首付款最低限仍為3成，且購買90平方米以下普通商品住房的，契稅仍減按1%征收，購買90-144平方米普通商品住房的，契稅減按1.5%征收。此外，我市自2009年起，對在重慶市主城區(qū)首次購買住房并以按揭方式支付，同時在主城區(qū)繳納個人所得稅的購房產權人實行財政補助，也將有助于市民實現自住性購房。
高端方面，重點控制高端住房開發(fā)、約束高端住房消費。在開發(fā)方面，我市已明確提出禁止供應別墅用地，逐步減少開發(fā)上市量。此次政策強調高檔住房土地增值稅預征率提高到2%，并提出銷售高檔住房按6%核定征收土地增值稅。在消費方面，一是對購買144平方米以上住房，按3%征收契稅，增加購買高檔住房的成本。二是對購買第二套及以上住房，提高首付款比例及貸款利率，抑制投資投機性購房。三是提出按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，做好征收高檔住房房產稅的準備工作，增加持有高檔住房的成本。
三、 重慶房地產調控政策的主要特點
目前，部分重點城市已根據“五項措施”要求，出臺了房地產調控新政。由于我市房地產市場總體健康，投資投機比例不高，且房地產發(fā)展起步較晚，改善性住房消費將在很長一段時間逐步增加，因此，我市調控主要有以下特點。
一是限貸不限外。當前我市經濟發(fā)展正處于上升期，大型知名企業(yè)加速入駐，外來人口不斷增加，外來人口購房也處于增長時期。且今年我市主城區(qū)市外居民購房面積比例仍保持在近幾年11 %左右的正常水平，因此，調控政策對外來購房沒有直接限制，但為確保外來購房為有效居住需求，提出非本市居民在本市購買商品住房申請貸款的，應提供從申請之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明。凡不能提供的，商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款。
二是嚴查違法違規(guī)行為。為規(guī)范企業(yè)行為，實現房地產市場體系的正常運轉，此次調控政策，一方面明確嚴查閑置土地、無故拖延開竣工時間、捂盤惜售、囤積房源、虛假宣傳，以及房地產經紀機構與房地產開發(fā)企業(yè)聯手炒作，哄抬房價，慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等違法違規(guī)行為。另一方面，明確提出按照國家有關規(guī)定，對存在違法違規(guī)行為的企業(yè)，采取禁止參加土地競買活動、停止發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期等懲處措施。
三是強化房地產行業(yè)稅收管理。此次調控政策進一步突出了稅收對房地產市場的調節(jié)作用。除按國家規(guī)定，對住房交易環(huán)節(jié)的契稅、個人所得稅進行調整外 ，特別提出強化房地產開發(fā)項目土地增值稅清結算管理，對定價明顯過高、漲幅明顯過快、早期拿地，開發(fā)周期明顯過長的項目實施重點清算和稽查。同時按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，積極做好征收高檔住房房產稅的準備工作。
目前，我市已按照國家要求，建立了主城區(qū)房屋登記聯網查詢信息系統(tǒng)，可以為購房者提供住房信息查詢服務。
