國土資源部關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售中有關(guān)土地問題的通知
1999年09月22日 國土資用發(fā)[1999]31號
各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市土地(國土)管理局(廳)，解放軍土地管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團土地管理局：
財政部、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售補交土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》(財綜字[1999]113號)下發(fā)后，各地紛紛對與該文有關(guān)的土地管理問題提出咨詢。為加快工作進程，規(guī)范操作，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：
一、關(guān)于標(biāo)定地價與繳納土地出讓金額的測算
(一)已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售補交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金價款的計算公式為：
補交土地價款(元)=標(biāo)定地價(元/平方米)×繳納比例(≥10%)×上市房屋分?jǐn)偼恋孛娣e(平方米)×年期修正系數(shù)
已有標(biāo)定地價的城鎮(zhèn)，不再另行評估；上市房屋尚未確定分?jǐn)偼恋孛娣e的，可用上市房屋建筑面積(平方米)×整幢建筑總用地面積(平方米)/整幢建筑總建筑面積(平方米)計算分?jǐn)偼恋孛娣e后，直接按上述公式確定應(yīng)繳納的土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金價款。已有基準(zhǔn)地價但未評估標(biāo)定地價的城鎮(zhèn)，可在簡化修正系數(shù)體系后，采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法測算標(biāo)定地價，測算公式為：
標(biāo)定地價(元/平方米)=基準(zhǔn)地價(元/平方米)×區(qū)位修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)
(二)為滿足已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市需要，加快工作進度，對沒有基準(zhǔn)地價修正系數(shù)體系的城鎮(zhèn)，可暫采用以下簡便方法確定已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售補交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金價款：
補交土地價款(元)＝其準(zhǔn)地價(元／平方米)×所在建筑總層數(shù)修正系數(shù)×繳納比例(≥10%)×上市房屋建筑面積(平方米)×年期修正系數(shù)
對于建筑層數(shù)差異較小的城市，為便于土地出讓金及相應(yīng)價款的征收，也可采用如下公式確定：
補交土地價款(元)＝基準(zhǔn)地價(元／平方米)×所在區(qū)域建筑平均層數(shù)修正系數(shù)×繳納比例(≥10%)×上市房屋建筑面積(平方米)×年期修正系數(shù)
上述公式中，區(qū)位修正系數(shù)由各地依據(jù)房屋所處的位置、交通便捷程度、基本生活設(shè)施和公用服務(wù)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量等因素，對照基準(zhǔn)地價因素修正體系具體確定，變動范圍一般為－20%至＋20%；容積率修正系數(shù)根據(jù)基準(zhǔn)地價修正系數(shù)體系確定；建筑總層數(shù)修正系數(shù)的參考標(biāo)準(zhǔn)見附表一；區(qū)域建筑平均層數(shù)修正系數(shù)的參考標(biāo)準(zhǔn)見附表二；年期修正系數(shù)的參考標(biāo)準(zhǔn)見附表三。
各地土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)以簡明、直觀的圖、表等方式按等級或區(qū)域公布基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價的測算結(jié)果及有關(guān)修正系數(shù)，以方便房屋買賣雙方能自行概算應(yīng)繳納的土地出讓金數(shù)額或相當(dāng)于土地出讓金價款。有條件的地方，可建立計算機查詢系統(tǒng)。
二、關(guān)于土地使用權(quán)出讓年期的確定
已購公有住房和經(jīng)濟適用住房所在宗地為劃拔土地的，從同一建筑的第一套房屋上市交易之日起計算土地出讓年期，確定出讓土地使用權(quán)截止日。此后其它各套房屋上市時，其土地出讓年期相應(yīng)縮短，以使同一宗地的出讓土地使用權(quán)保持相同的截止日。土地出讓年期可根據(jù)各地具體情況確定，但最高不超過70年。
已購公有住房所在宗地為出讓土地的，其土地出讓年期仍以原《國有土地使用權(quán)出讓合同》和《國有土地使用證》規(guī)定的出讓年期為準(zhǔn)，明確相應(yīng)的剩余使用年期。
三、關(guān)于土地出讓金和相當(dāng)于土地出讓金價款的區(qū)分
土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金價款由購買方繳納，購買方應(yīng)在交易雙方簽訂房屋買賣合同后，持房屋買賣合同、原房屋產(chǎn)權(quán)人的房屋所有權(quán)證及國有土地使用證或土地產(chǎn)權(quán)證明等材料到房屋所在地市、縣土地行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)。已購公有住房和經(jīng)濟適用住房所在宗地為劃撥土地的，需繳納出讓金，辦理土地出讓手續(xù)；已購公有住房所在宗地為出讓土地的，需繳納相當(dāng)于土地出讓金的價款，辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。購房者在繳納了有關(guān)價款后，方可領(lǐng)取國有土地使用證，取得出讓土地使用權(quán)。
四、關(guān)于土地出讓合同簽訂
為完善土地使用權(quán)出讓手續(xù)，降低成本，簡化操作程序，已購公有住房和經(jīng)濟適用住房所在宗地為劃撥土地的，只在同一建筑內(nèi)第一套房屋上市交易時，購買方與土地行政主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，確定土地的有關(guān)權(quán)益和土地權(quán)益人的權(quán)利義務(wù)后，其他各套房屋上市交易時，只履行相應(yīng)手續(xù)，不必再重復(fù)簽訂合同。具體可按如下方式辦理：
同一建筑的第一套房屋上市交易時，土地行政主管部門應(yīng)擬訂上市房屋所在宗地的《國有土地使用權(quán)出讓合同》，載明宗地位置、面積、建筑面積、土地用途、土地出讓截止日期及土地使用者的權(quán)利、義務(wù)等，并在《國有土地使用權(quán)出讓金繳納通知單》(以下簡稱通知單)中載明住戶姓名、交易日期、房屋面積、分?jǐn)偟耐恋孛娣e和權(quán)益、土地出讓金額等，注明其權(quán)利義務(wù)源于該宗地的《國有土地使用權(quán)出讓合同》。第一套房屋的購買方與土地行政主管部門簽訂出讓合同后，其它各套房屋上市交易時，購買方簽收了土地行政主管部門簽發(fā)的《通知單》，并繳清了土地出讓金后，即可視為認(rèn)定了該宗地的《國有土地使用權(quán)出讓合同》，注明其權(quán)利義務(wù)的《通知單》即可作為購買方取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)源文件。購買方領(lǐng)取國有土地使用證后，取得出讓土地使用權(quán)。
附表一
建筑總層數(shù)修正系數(shù)參考標(biāo)準(zhǔn)
建筑總層數(shù) | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 12以上 |
修正系數(shù) | 1 | 0.75 | 0.61 | 0.55 | 0.50 | 0.46 | 0.42 | 0.39 | 0.36 | 0.34 | 0.32 | 0.31 | 0.30 |
附表二
區(qū)域建筑平均層數(shù)修正系數(shù)參考標(biāo)準(zhǔn)
區(qū)域建筑平均層數(shù) | 1 | 1.25 | 1.50 | 1.75 | 2 | 2.25 | 2.50 | 2.75 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
修正系數(shù) | 1 | 0.94 | 0.88 | 0.82 | 0.77 | 0.74 | 0.71 | 0.69 | 0.67 | 0.61 | 0.57 | 0.54 | 0.51 | 0.49 | 0.48 | 0.46 |
附表三
年期修正系數(shù)的參考標(biāo)準(zhǔn)
出讓年期 | 70～66 | 65～61 | 60～56 | 55～51 | 50～46 | 45～41 | 40～36 | 35～31 | 30～26 | 25～21 | 20以下 |
修正系數(shù) | 1.00 | 0.95 | 0.90 | 0.85 | 0.80 | 0.75 | 0.70 | 0.65 | 0.60 | 0.55 | 0.50 |
